交出重组以来最差成绩单，地产董事长却升职了

　　来源(yuán)：地产K线

　　文/乐
居财经 严明会

　　首(shǒu)创城(chéng)发董事长刘永政，又多了(le)一个新身份。

　　8月21日，首创集团公告，贺江川因到达(dá)退(tuì)休(xiū)年龄，不再担任董事长职务。刘永政接替为首创集团的新(xīn)任董事长，并(bìng)不再担任首 创集团总 经理职位(wèi)。

　　首创集团是首创城发母公司，成为首创集团董事长，刘永政(zhèng)无疑又向上走了一步。而这，距离他成为首创城发董(dǒng)事长还不(bù)足一(yī)年半。

　　这(zhè)一年多来，刘永政带领下的首创城发(fā)，还是给外界带来了些不(bù)一样的成绩。

　　前不久
，华夏首创(chuàng)奥莱REIT在(zài)上交所上市了。

　　从去年12月开始申报，到路演，再到正式上市，这单以济南(nán)首创(chuàng)奥莱项目和武汉首创奥莱项目作为顶层资产的消费REITs，历时近九个月，最终(zhōng)敲开交易所(suǒ)大门。

　　当轻资产成为行业的流行(xíng)词，商业(yè)等(děng)基础设(shè)施REITs被认为是房企在存量时代的第(dì)二增长曲线。这对首创城发更是如此。

　　2021年(nián)11月，首创城发对首(shǒu)创置(zhì)业（首创置业股份有限公司）进(jìn)行吸收合并，首创(chuàng)置业于香港联交所退市，成为首创城发全资子(zi)公(gōng)司(sī)。

　　同年，首创城发与首创集团进行内部资源整合，首创集团将持有的首创(chuàng)经(jīng)中（天津）投资有限公司（首创经中）、首
创新城镇建(jiàn)设投资有限公司（首创新(xīn)城镇）及北京市绿化隔离地(dì)区基(jī)础设施开发(fā)建设有限公司(sī)（北京绿基）等资产注入首创城发。

　　由 此，以城市综合开(kāi)发(fā)、城市(shì)综合运营(yíng)及城市(shì)更新升级(jí)三大业务板块(kuài)作为主营业务的首创城发诞生了。首创城发，宣布从(cóng)传统开发向城(chéng)市运营(yíng)转身。

　　此次华夏首创奥莱REIT的上市，被首创城发看作是一个里程碑事件(jiàn)。

　　在(zài)华夏(xià)首创奥莱REIT的上市(shì)仪(yí)式，刘永政就表示，华夏首创奥莱REIT不仅是首创奥莱业务发展的新起点，也是中国奥莱发展史上的(de)重要(yào)里程碑。

　　不过，从业(yè)绩(jì)表现看，首(shǒu)创城发重组的(de)这三年并不是十分(fēn)如意。

　　其近日披露的中期报告显示，2024上半年，首创城发营业(yè)收入88.63亿元，同比下降了(le)14.94%；实现净利润-33.91亿元、归母净(jìng)利润-36.87亿元。

　　去年上半年，首创城发
净利润-17.69亿元，归母净
利 润-19.72亿元(yuán)，今年前六月利润(rùn)亏损进一 步扩大。

　　虽然归(guī)母(mǔ)净利润亏损，但今年上半年，首创城发少数股(gǔ)东(dōng)却实现了2.96亿元(yuán)的(de)正向利润(rùn)，比(bǐ)去年同期的2.03亿元还有所(suǒ)增(zēng)长。

　　拉长时间来(lái)看，2021、2022、2023年，首创城(chéng)发(fā)分别实现营业收入356.29亿元、253.76亿(yì)元、256.97亿元，实(shí)现归母净利润6.07亿元、-8.78亿元、13.94亿元(yuán)。

　　数据显示(shì)，在(zài)2022年(nián)，首创城发就开始出现了较大亏损，但在2023年扭亏(kuī)为盈。查阅其2023年(nián)度(dù)报告，首创城发在去(qù)年实现正向盈利并不(bù)是来自经常性业务，而是通过出售(shòu)资产录得了较(jiào)大的投资收益。

　　去年12月，首创城发及其控股股东首创集团以99.68亿元的交易对价，将首(shǒu)创经中（首创经中（天津）投资(zī)有限公司）51%股权转让给了 经(jīng)中合
创（北京）城市建设(shè)合伙企业（有限合伙(huǒ)）。交易完成后(hòu)，首创集团、首创城发合(hé)计持有首(shǒu)创经中剩余的49%股权
。

　　经中合(hé)创由(yóu)首创集团联合北京国有(yǒu)资本运营管(guǎn)理有(yǒu)限公司、北京市基础设(shè)施投
资有(yǒu)限公司、北(běi)京能源集团有限责任公(gōng)司三家北(běi)京市属企业(yè)共同出资设立。该合伙企业目前由首创集团直接持股40%。

　　得益于这起出售，首创城发在2023年录得的投资收(shōu)益高
达98.89亿(yì)元，同(tóng)比增长了885.94%。最终维持了首创城(chéng)发在该年度的正向(xiàng)利润。值得一提的是，这(zhè)个数字(zì)是首(shǒu)创城发(fā)该年度(dù)归母净利润的7倍多。

　　而今年上半年，首创城发(fā)录得的投(tóu)资收益(yì)为-3.82亿(yì)元。

　　重组三年，房地产开 发业务(wù)仍是首创(chuàng)城发营收的主要来源。2024年1-6月，该(gāi)公司房地产开发营(yíng)业收入75.09亿元，占比84.72%；土地一级开发1.21亿元占比1.37%；城市运(yùn)营11.08亿元，占比12.5%；其他(tā)1.25亿(yì)元，占比1.41%。

　　而(ér)近年来，房地(dì)产行业宏观环境复杂多变，房企(qǐ)毛利率持续下降，首创城发(fā)整体的毛利(lì)率水平更受到明显(xiǎn)影(yǐng)响。2021年度、2022年度、2023年度，该公(gōng)司的毛
利率分别为19.37%、12.87%、5.83%。2024年1-6月，其(qí)毛利率更下降至1.99%。

　　期(qī)内，首创城发土地一级开发、其他业(yè)务均保持30%以上的毛利(lì)率水平，城市运(yùn)营板块更高达(dá)56.23%。但房地产开发业务录得-7.04%的毛利率水平，也就是说，首创城发上半年基本上是(shì)亏本卖房。而(ér)房地产开(kāi)发业
务占比最大，这(zhè)极大地影响了该(gāi)公司整体的毛(máo)利率水平。

　　在(zài)2024年度信用评级报告中，中诚(chéng)信国际表示，首创城发房地产开发板块毛利(lì)率仍处于低位，对综 合毛利率仍造成一定负(fù)面影响，同期公司(sī)计提(tí)了一定规模的存货减值，对公司利润形成部分侵蚀，整体盈利能力仍需持续改善。

　　去年，首创城(chéng)发的(de)董(dǒng)监高人员发生了(le)多
起变更，原董事长
李松平也在(zài)当年3月
离任，取而代之的是，刘永政成为(wèi)首创城发董事长。

　　李松平还(hái)曾是首创集团党委副书记、董事、总经理，于2016年成为首创置业董事长。2021年首(shǒu)创(chuàng)城发重组首(shǒu)创置业后，李松平顺(shùn)理成章成为了首创城发(fā)的董事长。

　　成为(wèi)首创城发董事长的刘永政，如今已身兼多职。

　　除了是首(shǒu)创集团、首创城发董(dǒng)事长，刘永政还兼任首(shǒu)创(chuàng)生态（北京首创生态环保集团股份有限公司）、首创置业(yè)（首(shǒu)创置业有(yǒu)限公司）董事(shì)长，以及京(jīng)港地铁（北京京港地铁(tiě)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)）、京港十六号(hào)线(xiàn)（北京京港十六号线(交出重组以来最差成绩单，地产董事长却升职了xiàn)地铁有限公(gōng)司）副董(dǒng)事(shì)长。

　　其拥(yōng)有法律硕士学位(wèi)，在首创集团内部担任过多个重要职位，包括审(shěn)计法律(lǜ)部副(fù)经理(lǐ)、法(fǎ)律部总经理、副总经理
、总(zǒng)经理等。

　　刘永政成为董事长并不再担任总(zǒng)经(jīng)理后，目前，首(shǒu)创集(jí)团的官网，并(bìng)没有显示总经理是谁。仅披露了苏朝晖、孙宝杰、邓文斌、李伏京4位副总(zǒng)经理。

　　一肩多挑的(de)刘永政，如今面临的一大问题，是如何将首创城 发从亏 损的状态(tài)中拉回(huí)正轨。

责任编辑：杨红卜(bo)

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