地产观潮丨提前还贷“门槛”提高？存量房贷利率能否下调引关注

应不应该提前还房贷？市场上早已充斥了(le)各种“计算法则”。在这些选择背后，本质上是对资金在不同(tóng)时期(qī)使用方(fāng)式的选择。不过，记者采访发现一些银行悄然提升了(le)提前还贷的“门槛”。另一边，更多的购房者关心存量房贷利率的调整步伐。

要求(qiú)起步金额

今日，有存量房贷用户在社交平(píng)台(tái)上表示，自己在银(yín)行APP上申(shēn)请提前还房贷，却因(yīn)起步金额不(bù)满要求被拒。

以深圳市场为例，记者采访了(le)多家银行的(de)个贷经理，发现不(bù)同的(de)银行对提前还(hái)贷处(chù)理方式有所(suǒ)不同。有中(zhōng)国银(yín)行的(de)经理(lǐ)告诉记者，目前提前还贷的最(zuì)低门槛是5万元，最高不限。建设(shè)银行的个贷经(jīng)理则表示(shì)，目前对提前(qián)还贷没有要求(qiú)，手机(jī)银行填(tián)写需(xū)求登记，然(rán)后会收到(dào)短信或(huò)者电话，最后去经办网(wǎng)点签字。

也有购房者反映，部分银行提前(qián)还房贷的门槛悄然(rán)提升，或是(shì)需要提前预约、或是(shì)还款额度受限。

目前，随着首套房(fáng)、二套房房贷款利(lì)率持续走低(dī)，部分(fēn)城市的房贷(dài)利(lì)率已进(jìn)入“2时(shí)代”，而存量房贷利率多数仍(réng)处在4%以上，存量房贷与(yǔ)新发房贷的利率差距进一步拉大，导致不少(shǎo)人(rén)选(xuǎn)择提前(qián)还贷。

陈晓（化名）在两(liǎng)年前购买了深圳前海的住宅，她告诉记者(zhě)，自(zì)己之前贷了两次信用(yòng)贷来提前还房贷。“我觉得房子的价格(gé)买在了(le)次(cì)高峰，房子又没过限售期，还贷压力确实有点大(dà)”。其实，像陈晓这样通过再贷款来提前还房(fáng)贷的并非个例，存(cún)量房贷利(lì)率差额之下，不少购房者不断寻求更便宜的资金替换房贷。

对于多(duō)数背上房贷(dài)的年轻人来说，在当(dāng)下放(fàng)弃资产增值的(de)可能性，寻求一种资产上的“安(ān)全(quán)感”，更多的是(shì)出于(yú)一种理财焦虑，提前还贷似乎也等(děng)于变相理财。记者对多位在这几(jǐ)个月内提前还贷的(de)居民进(jìn)行采访，得到(dào)的回复几乎都是：节省利息的确(què)是选择提前还贷(dài)的最直接需求(qiú)。

如何缓(huǎn)解提前还贷现象？

市场公开信息显示，据不完全(quán)统计，上半年42家上市银行个人住房贷款余额超34万亿元。今年上半(bàn)年，42家上市(shì)银行住房按揭余(yú)额相比(bǐ)年初又减(jiǎn)少(shǎo)了近3100亿元。

“存量房贷利率下调(diào)，可(kě)以缓解提前还贷现象。”广东省城(chéng)规院住房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，尽(jǐn)管调整存量房贷利率可能会对银行利润产生一定影响，但如(rú)果能减缓提(tí)前还贷及贷款意愿下降的形势，同时能够提升贷款增(zēng)量，那(nà)么即便存量房贷利率低，银行总体利润仍可能稳中有增。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，根据央行最新数(shù)据，截至2024年二季度末，个人住房贷款余额(é)37.79万亿元地产观潮丨提前还贷“门槛”提高？存量房贷利率能否下调引关注，若进一步下调存量房贷利率，将继续为借(jiè)款人节(jié)约利息支出，有利于(yú)扩大消费和投资(zī)，同时，也有助于稳定住房(fáng)消费预期，减(jiǎn)缓购房者(zhě)因房(fáng)贷利率(lǜ)下降(jiàng)带来的观望情绪；对银行来说，可以(yǐ)进一步减少提前(qián)还贷现象(xiàng)。“当前各地存量(liàng)房(fáng)贷利率执行情况不一，对于(yú)下调存量房贷利(lì)率的方式，在当前的市场环境下，借款人(rén)与原商业银行内部置换或原商(shāng)业银行直接下调存量房贷利率的方式或许更为合适，而通过不同银行之间转按揭的方式，或造成更大市场竞争(zhēng)，对预期的稳定将形成扰动(dòng)”。

除了存量房贷利率(lǜ)能否下调引关注，随着楼市传统的“金(jīn)九银十”拉开(kāi)序幕，市场也(yě)有新(xīn)的期待。以今(jīn)年较为“稳健(jiàn)修复”的(de)二手房市场为例(lì)，深圳市(shì地产观潮丨提前还贷“门槛”提高？存量房贷利率能否下调引关注)房地(dì)产中介协会认为，“以价换(huàn)量”成为当前(qián)支撑(chēng)二手房(fáng)市场月地产观潮丨提前还贷“门槛”提高？存量房贷利率能否下调引关注(yuè)度相对“高位”的根本原因。而(ér)根(gēn)据(jù)经纪机构的日常走访和交(jiāo)流反馈，自进入8月份以来，市场博弈烈度与强度明显强于上半年，业主价格的“让步”幅度有进(jìn)一步加剧的(de)趋势，当前二手房市场表面“稳健”的基本盘仍不牢固。也正基于此分析(xī)判断，随着市场进入传统(tǒng)销售季，“金九银十(shí)”作为下半年楼(lóu)市的关键时间段，预计这两个(gè)月的时间内可能会叠加(jiā)政策的帮扶。

校对：王朝全

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