万科突发！

这阵仗太久没见了！

今天，万科A巨量(liàng)大单封死涨停板，万科(kē)企业一度暴拉近20%，万科境内债普遍上(shàng)涨(zhǎng)。与此同时，A股(gǔ)房地产(chǎn)板块大涨超6%，港股内(nèi)房股板块狂拉(lā)超9%。最为(wèi)关键的是，万科涨停的量亦(yì)达(dá)到了宝(bǎo)万之争以来的(de)最大(dà)值。

从走(zǒu)向来看，北上资金今(jīn)天上午再度狂买近 137亿元。这意味着，有大钱进入到股市。那么，如此多的资金进场做(zuò)多，他们究竟看到了什(shén)么？业内研究人士认为，基本面承压强化政(zhèng)策期许全球流动性切(qiè)换或致“错杀”标的反(fǎn)弹。此外，今天市场(chǎng)传出“淡化三大工(gōng)程”等小(xiǎo)作文，亦(yì)激发市场做多(duō)热情。

万科(kē)引爆

8年未见！今天，万科A被(bèi)巨量大单封死(sǐ)涨停，截至下午两点(diǎn)，换手(shǒu)率已经超过5%，万科企业更是飙涨(zhǎng)近20%。万科(kē)境内债普遍上涨，“22万科04”涨(zhǎng)超(chāo)7%，“21万科04”涨超6%，“22万科 06”涨6%，“20万科06”涨近5%，“20万科08”“22万科05”“21万科02”均涨超3%。

不(bù)止万(wàn)科，地产股几乎全线爆发。华夏幸福、荣盛发展、大龙地产、金地(dì)集团等20余股涨停。

天风证券认为，4月26日、4月(yuè)29日(rì)，地产板块连续两日大幅反弹，主要或受外资机构发(fā)布(bù)看多(duō)的观点，北向资金大(dà)幅净流(liú)入；消(xiāo)息面上，传五一后北上广深逐步取消限购措施，本周内长沙、成(chéng)都实质性(xìng)取消限购，强化放(fàng)松预(yù)期；一(yī)季度高层会议(yì)即将召开(kāi)，资金(jīn)提前布局博弈增量(liàng)政策。短期政策(cè)或聚集存(cún)量去库(kù)，政府成立收储机构、存量改保预期增强，出险房(fáng)企存(cún)在受益空间等因素影(yǐng)响。

招商证券认为，近期房地产板块关(guān)注度有所提高(gāo)，关注点可以归纳(nà)为两类：一类是(shì)从基(jī)本面承压角度对(duì)更多政策的持续期许，不限于需求端以(yǐ)及供应端政(zhèng)策；另(lìng)外一类则是不论从全球流动性或者国内流动性变化视角(jiǎo)，关注风格切换的可能。

短期博弈or意(yì)在长远？

最(zuì)近两个交易日，关于房地产(chǎn)的利好(hǎo)消息的确是频繁出现。今天，更(gèng)是传出了(le)“淡化三大工程”等(děng)小作文。那么(me)，新(xīn)进的资金究竟是博弈短期，还是意在长远呢？

有机构认(rèn)为，三大工(gōng)程是今(jīn)年乃(nǎi)至未来几年的重点(diǎn)工作，但是由于新的“坐地”模式尚在(zài)探(tàn)索(suǒ)期，2024年包括城中村(cūn)改造的量可能不会很大。不过，未来建设规模逐(zhú)渐起量仍然是大概率事件。

当前的确需要去库存，各地(dì)都有探索。南(nán)京、郑州(zhōu)也在做，但核心仍然在于地方政府(fǔ)的投入力度。考虑到地方财政较为(wèi)紧张，由地方出大钱(qián)去库存的(de)可能性不高。目前仅有中央尚(shàng)有较多的资源能够协(xié)助(zhù)去库(kù)存。

最近，包括成都在内的核心一二(èr)线城(chéng)市逐渐走向应放尽(jǐn)放，但节奏可能还是维持“小步快跑”，政策力度可能没有那么大。此外不(bù)仅契税，增值税、个人所(suǒ)得(dé)税这些交易环节的(de)税也需要调(diào万科突发！)整(zhěng)。另外有一部分人对(duì)高层会议出台的政策有较高的期待(dài)，可能提前发力炒作一波。

从炒作的逻辑(jí)来看，市场的倾向点基本上在于政策(cè)，而非(fēi)基本面。当下的政策预期都是向好的，但基(jī)本上却并非如此。从当下的基本(běn)面来看，来自招商证券的(de)数据显示，4月1日(rì)—4月25日样本(běn)城市新房(fáng)成交面(miàn)积同比减少39%，二(èr)手房成交面积同比减少11%，新房和二(èr)手房同比降幅均有(yǒu)所收窄，但同比降幅的收窄或有基(jī)数(shù)下降的更大贡献，而日均成交(jiāo)水平也能反映这一点，近期新(xīn)房日均成交面积(jī)仍处于近5年(nián)最低水平，而二手房成交面积也(yě)仅(jǐn)仅(jǐn)高于2022年同期，低于(yú)近5年中其余年份同期水平。

这次会否有所不(bù)同？

其实，博弈政(zhèng)策已经不(bù)是第一次。那么，这次会不会有所不同？

当前，市场成交仍处(chù)于底部(bù)阶段，春节后对“小阳春”过高预期或正经历向下(xià)修正。回顾3月份统计局口径房地产数据，“小阳春”成色欠佳，个别一线城市即便在小阳春市场表现不错，也因为(wèi)二手房供应（挂牌）的增加削弱了其影响，表现为历史(shǐ)经验(yàn)的(de)房价涨跌的销量分水岭并未起效，市场(chǎng)仍(réng)然呈现以价换量的特点，这其实就是需求改善但供(gōng)需关系难以改善的结果。

招商证券认为，当前市场情绪或从更广泛的(de)风(fēng)格切换角(jiǎo)度关注房地产。过去，民生、风险防范、经济是(shì)政策关注的三个重要维度，当前(qián)这三个(gè)维度或一致指向(xiàng)进一步宽(kuān)松。从当前市场情绪(xù)观察，市场对供需两(liǎng)端政策进一(yī)步(bù)发力的(de)预期或在强化，这种预期和以往仅仅参与房地产和产业(yè)链(liàn)股票政策博弈的情况可能不大相同，更(gèng)广泛市场参(cān)与(yǔ)者可能由于风(fēng)格切换(huàn)的潜在配置需求，也(yě)难以不关注房地产。

本轮市场(chǎng)关注度提(tí)高的背景或(huò)与3月有所差异。年初以来，房地产股票曾经在3月经历过一(yī)波反弹，原因是基本面和信用预期的“V”形变化带来房地产板块及产业链股、债价格反弹。目前来看，与当时(shí)不同的是，彼时是部分(fēn)投(tóu)资人有销售(shòu)基本面修复预(yù)期，而(ér)目前(qián)是基本面承(chéng)压带动投资下行从而对(duì)更多政策产生预期。同时，信用预期和当时也有不同，当时(shí)是从个别房企公告感受到了(le)新增资金出现的积(jī)极可能，而目(mù)前更多或是市场在观察(chá)部分城市，不同类型去库存(cún)政策（需求端(duān)和(hé)供应万科突发！端）的(de)进展和评(píng)估阶段，拥有(yǒu)一些观察点溢价。

校对：高源

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