农商行降价卖房加大闲置资产处置力度

　　来源：中国经(jīng)营报

　　本报记者郭建杭北京报道

　　今年以来，地(dì)方金融加(jiā)快资产出手速度，多地农商行加大变现固定资产及抵债(zhài)资产力度。

　　近期，秦农银行在西部产权(quán)交易所挂牌转让18套住(zhù)宅房源，总价接近(jìn)1400万元，因其较低的起(qǐ)拍价(jià)引发业内关注(zhù)。类似的情况在多地区出现，陕西定边(biān)农商行也在近(jìn)期推出了多套(tào)包(bāo)括(kuò)商业和住宅的房源；山东莱芜(wú)农商行在公众号中陆续(xù)推出多个房源，房源包括(kuò)厂房、商铺、小(xiǎo)产(chǎn)权房及少量大产权住宅。

　　《中(zhōng)国经营报》记(jì)者了解到，不同银行房产(chǎn)变现原因不同：部分农商行的房产(chǎn)是从信用(yòng)社(shè)改制农商行之前(qián)对外投(tóu)资后所(suǒ)遗留，以及中小银行及分支网点的(de)合并裁撤造(zào)成(chéng)原营业网点闲置，在“降本增效”“向非(fēi)息资产要效益”的背景下，对外处置闲置资产；还(hái)有部分(fēn)银(yín)行因贷款收回困难，经过法拍程序但拍(pāi)卖失败后接收了抵债资(zī)产，被迫成为(wèi)“房东”而对(duì)外(wài)处置(zhì)抵债资产(chǎn)。在多种因素作用下，造成(chéng)了多地银行批(pī)量卖房的现象。

　　综合农商行及银行房产(chǎn)拍卖人士观点可(kě)知，目前银行对外拍(pāi)卖的房子普遍低于市(shì)场价20%到30%，但房屋状态各不相同(tóng)，购买之前应实地勘查，位(wèi)于当地核心(xīn)区状(zhuàng)态较好的大产权住宅属(shǔ)于优质资产，比较抢手。

　　闲(xián)置房产挂牌增多

　　秦(qín)农银行挂牌转让(ràng)的住(zhù)宅信息显示，18套房屋售价全(quán)部在64万(wàn)元到111万元之间。记者了(le)解到，秦(qín)农银行转让的18套住宅为银(yín)行自有固定(dìng)资(zī)产，对比价格显示，价(jià)格最低的(de)一(yī)套(tào)面积为130.91平方米的住宅，总价为60.65万(wàn)元，单(dān)价低(dī)至4633元/平方米。从(cóng)贝壳App中显示(shì)的同一小区同样(yàng)面积的住宅价格可知，同样楼层、同样户(hù)型的房源，挂牌价为(wèi)90万元，单价6875元/平方米，秦农农商行降价卖房加大闲置资产处置力度银行(xíng)挂牌转让(ràng)价格低于小区挂牌价。

　　多(duō)地农商行和农信社亦有处置闲(xián)置资产的情况。公开信息显示，9月(yuè)11日，黑龙江(jiāng)密山(shān)农商行在黑龙(lóng)江联合产权交易(yì)所公开(kāi)挂牌竞价(jià)多套住宅及商铺。房产(chǎn)来源主要(yào)为原营业场所办公(gōng)用房，在原分理处营业网点(diǎn)裁撤合并(bìng)后(hòu)空置；东兰县农村信用合作联社在9月(yuè)初通过阿里资产拍卖平台(tái)公开拍卖闲置(zhì)资产，其拍卖原因是为进一步加(jiā)强固定资产管理、优化资产配置而对(duì)自有优质资(zī)产进行公开拍卖。

　　普通投资者(zhě)是否可以购买银行自有闲(xián)置(zhì)房产？在购买此类房产时需注意哪些问题？以秦农银行此(cǐ)次挂牌转让的房产为(wèi)例，西部产权交易(yì)所人士告诉记者：“此轮挂(guà)牌出售的房产都可单独出售，在购买(mǎi)之前建议用户(hù)认真阅读页面展示的注意事项，重点关注房屋的(de)实(shí)际状(zhuàng)态，以及(jí)是否有过户风险等问题(tí)。”

　　西部(bù)产(chǎn)权(quán)交易所展示的(de)信(xìn)息显示，秦农(nóng)银行此次所挂牌的(de)房源属于陕(shǎn)西信合(hé)（秦农(nóng)银行前身）时期机构(gòu)买(mǎi)来投资用房，购入时间较久。因农信系统(tǒng)在此(cǐ)前经(jīng)历过信用社体制改革，部分农(nóng)商行的闲置房产(chǎn)时间较久(jiǔ)，产权情况复杂。

　　以秦农银行出售的西安市(shì)莲湖(hú)区建中巷5号玉祥阁(gé)3套房产为例(lì)，西(xī)部产权交易(yì)所人士告诉记者，西安市莲湖(hú)区建中巷5号玉祥阁(gé)3套房产证载权利人为个人，实际权(quán)利人为陕西秦农农村商业银行股份(fèn)有(yǒu)限公司（由于(yú)2015年(nián)信用社体(tǐ)制改革，因多种原因暂未变更权属人名称），故(gù)本标的存(cún)在一定过户风险，如因(yīn)此产生法律风(fēng)险(xiǎn)由交易双方各自(zì)承担。

　　某农商行人士告诉(sù)记者，农商行受信用社改制(zhì)、区域商业环境变(biàn)迁等因素影响，存在一定规模的闲置房产，其中(zhōng)大部(bù)分为营业网点用房，为提高(gāo)资(zī)产使用效率，有效盘活闲(xián)置资(zī)产，很多农商行将自(zì)有(yǒu)物业对外出租或(huò)出售。农(nóng)商行(xíng)陆续出售闲置房产的背后原因(yīn)之一是(shì)农村金融机构数量的(de)减少以及银行网(wǎng)点的持(chí)续缩编。

　　随着(zhe)农信系统改(gǎi)革不断深化，越(yuè)来(lái)越多省市级农商行涌(yǒng)现。省市级农商行的建立也伴随着(zhe)部分法人机构被吸收(shōu)合并，而在(zài)合并吸收进程中，农村(cūn)金融机构(gòu)的数量也在(zài)不断缩减(jiǎn)。9月4日，金融监管总局最新(xīn)披露银行业金(jīn)融机构法(fǎ)人名单显示，2024年(nián)上半年，农村商业银行、农村合作银行、农村信用(yòng)社、村镇银行数量分别为1577家、23家、483家、1620家。对比2023年年末的数据可知，农(nóng)商行、农信社、村镇银行数量分别减少30家、16家、16家，农村合作银行数(shù)量未变化。

　　网点数(shù)量的(de)减少(shǎo)也较为明显，金融监管总局金融许可证信息查询系统不完(wán)全统计，2024年1—7月，全(quán)国已有1573家(jiā)银行分支(zhī)机(jī)构退出。

　　“捡漏”抵债资产(chǎn)

　　农商行不仅加快处(chù)置闲(xián)置资产，对于抵债资产的处置(zhì)力度也在增强。

　　据记者不完全(quán)统计，黑龙江塔河农商行(xíng)、黑龙江萝北农商行、贵州镇远农商行、莱芜农商行在近期持续拍卖抵债资产。部分(fēn)抵债资产的房子拍卖价格较低，如黑龙江萝北农商行拍(pāi)卖的部分房源显示(shì)，某面积101.44平方米的(de)住宅，起拍价仅8.3万元(yuán)；另一出售(shòu)的7户房源面积在72平方米至89平方米之间，起拍价(jià)最低仅3.15万(wàn)元(yuán)。

　　对于购买(mǎi)抵债(zhài)资产类住(zhù)宅，阿里拍卖房产拍卖业务服(fú)务商对(duì)记者表示：“购买抵债资产与断供法拍房(fáng)有较大区别：在过户(hù)方式上，抵债资产多数已经过户至银行名下，这一类属(shǔ)于优质的资产，过(guò)户方式与(yǔ)一般的二手房交易过户区(qū)别不大(dà)，而(ér)法拍房的产权在个人名下，债权在(zài)银行名(míng)下，过户是依(yī)据(jù)法院发出的裁定书进行过户；此外在价(jià)格上，抵债资产的价格多数也比较有吸(xī)引力。以陕西省某农商(shāng)行拍卖的某套自有（接(jiē)收抵债资产）房产为例(lì)，该房产一轮拍卖流拍后降价10%进行第二轮拍卖，第二轮拍卖结束后再(zài)次降价(jià)10%后由银行接收该资产，再次上线拍卖。”

　　实际上，对于意向(xiàng)购买(mǎi)者(zhě)来说，抵(dǐ)债资产(chǎn)较法(fǎ)拍房的价(jià)格或更有(yǒu)优势，但从银行来看，往往是“被迫”接收抵债资产成为“房东”。

　　安徽省黄山市徽州区人(rén)民法(fǎ)院汪旭东在(zài)其金融类执行案件以物(wù)抵债难情况(kuàng)的调研报告(gào)中指出：“商业银行不良贷款清收不力问题日益(yì)突(tū)出，通过(guò)司法处(chù)置变现(xiàn)难度也日益加大。抵押资产经司法拍(pāi)卖却无人竞买，以物抵(dǐ)债成为商业银行化解债权风险，避免、减少(shǎo)资产损(sǔn)失的重(zhòng)要(yào)手段。但是，选择通过以物抵债方式消化该类(lèi)不良资产(chǎ农商行降价卖房加大闲置资产处置力度n)不能完全达到资金回笼目的(de)，故商业(yè)银行(xíng)普遍不愿(yuàn)意选择以物抵债的方式处置资产。”

　　农商行不(bù)得不加快闲置资产及抵债资产(chǎn)处置速度的背后原因与(yǔ)银行的盈利(lì)能(néng)力承压相关。

　　公开(kāi)数据显示，2024年上半年，42家(jiā)A股(gǔ)上市银行共实现净利润10914.54亿元，较上年同期的(de)10874.36亿元，实现同比增(zēng)长0.37%，增速放(fàng)缓。

　　国家(jiā)金融监督管理总局有关负责(zé)人在今年8月(yuè)21日的国新办新闻发布会上公开表示：“贷款(kuǎn)利率持(chí)续下降，净息差不断收窄以(yǐ)及服(fú)务收费下降是近年来中国商业银行净(jìng)利润增速持续放缓的主要(yào)原因。”面对利润增长放缓的(de)压力，近年来，商(shāng)业(yè)银(yín)行通过(guò)多种方式(shì)内部挖潜、降(jiàng)本增效，维持银行的盈利水平处于合理区间，多家农商行提(tí)出“要向非息(xī)资(zī)产要效益(yì)”的目标。

　　甘肃省农信在2024年年初发动不良资产清收处置“百日攻坚”活动，辖内多家法(fǎ)人机构深入贯彻落实省农信联社(shè)抵(dǐ)债资产清收处置工作(zuò)要求(qiú)，紧(jǐn)盯(dīng)清收(shōu)处置目标，集(jí)中力(lì)量加快攻坚；陕西省农(nóng)信联社也加大对风险(xiǎn)资产的化解回收，辖内(nèi)多家法人机构积极落实，如陕(shǎn)西柞水农商行(xíng)官网(wǎng)信息显示，认真贯(guàn)彻(chè)落实省联社工(gōn农商行降价卖房加大闲置资产处置力度g)作总(zǒng)要求，按照(zhào)资产风(fēng)险处置化解“除冰行动”安排(pái)，全面摸清(qīng)底数，积极制定(dìng)处置方案(àn)，始终将抵债资产处置变(biàn)现作为该行强化非(fēi)信(xìn)贷资产管(guǎn)理的重要抓手。

　　实际上，为进一步(bù)规范抵债资产(chǎn)的管理，避免和较少资产损失(shī)，提高不良资产清收效(xiào)率，2023年就(jiù)已有部分省份农商行(xíng)启动对历年接收的抵债资产进行全面(miàn)深入清理排查的工作，加快对(duì)抵(dǐ)债资(zī)产的快速变现。

责任编辑：李桐

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