靠“收租”的香港地产豪门要垮？二代刚接班就走下坡路……

“一代”们(men)借助时代的(de)红利，完成(chéng)了产业奠基，大赚特赚。尽(jǐn)管“二代们(men)”学历更高，视野更广，但所处的环境，远比那时复杂，想学着祖辈吃一口房地(dì)产的大肥肉(ròu)，并不现实。

文丨金(jīn)融八卦女特(tè)约作者：身(shēn)披铠(kǎi)甲(jiǎ)的方方

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“别人恐惧时我贪婪”在房产(chǎn)大势(shì)“已去”面前，似乎不灵了(le)。

中(zhōng)国香港政府在今年2月，宣布撤销执行(xíng)了(le)14年的(de)防楼市过热(rè)强力限(xiàn)制(zhì)举措，在经历了几个月的“贪(tān)婪(lán)”回温后(hòu)，市场很快再次回到了“恐惧”。

根据香港土地注册处数据，8月香港整体物业注册量有4729件，较7月的5262件(jiàn)下跌约10.1%，创(chuàng)下近半年来的新低。

另据中原地产的监测数据显示，中原城市领先指数（CCL）近(jìn)期已回溯至(zhì)2016年10月中旬(xún)。该指数(shù)在2024年上(shàng)半年累计下跌3.67%，与历史高点相(xiāng)比，CCL指数自2021年8月的(de)191.34点历史峰值已(yǐ)下滑25.89%，而从2023年4月(yuè)的168.40点(diǎn)近期高位则下跌了15.79%。

做为香港地产 “晴雨(yǔ)表(biǎo)”的三大豪门（长实(shí)集团、恒隆地产、新鸿基(jī)地产）自然也不能“独善其(qí)身”，近期(qī)遭(zāo)遇了业绩“滑铁卢”。目前三大(dà)地产商都处于“N代接班”状态，同样(yàng)的(de)事情“一代掌权”时也发生过，但靠着“低买高(gāo)卖”的策略，屡次化险为夷。

当(dāng)前的环境下，他们还能依靠祖上留下的商业智慧，再次站上巅峰吗？

/ “低买高卖”简单操作赚得盆满钵满(mǎn)，

“房产一代”们风光几十(shí)年 /

三大家(jiā)族有一(yī)个共同点，即都(dōu)是在早年香港地产暴跌趋势下，开始囤楼，赚得了(le)千亿帝国的第一桶金(jīn)。在过去几十年中的大多数时候，地产行业逻辑简单(dān)，只要跟对趋势，“买房得房”、“买楼楼涨(zhǎng)”，三大家族的生意总能穿越周期(qī)，左右逢(féng)源(yuán)，安然无恙。不(bù)过随(suí)着商业(yè)环境的(de)复杂和(hé)房(fáng)产行业的下行，他们的业绩也“垮”了。

据三大豪门近期公布的数(shù)据，长实集团今年上半年营收为220.08亿港元，相较同期，下降(jiàng)10.55%，净利润为86.3亿港元，同比下(xià)降达(dá)16.47%。恒隆(lóng)地产营业收入则为61.14亿港元(yuán)，虽然(rán)同比增(zēng)长17%，但净利润仅有(yǒu)约(yuē)10.61亿港元，同(tóng)比暴跌约55.72%。新鸿基地产取得收入715.06亿港元，同比微(wēi)增0.44%，是(shì)三(sān)大豪门中唯一取得正向增长的(de)。

几大豪门业绩同时“拉胯”，且幅(fú)度(dù)如(rú)此之(zhī)大，在此前是(shì)极为罕见的，似乎伴(bàn)随着“一代”们(men)的“落幕”，香港(gǎng)地产行业靠“等待”就能赚钱的机遇也在逐渐消散，只留下“一(yī)代”们(men)极具故事性的创业史。

长实集团的掌控人(rén)李嘉诚(chéng)在(zài)香港被称为“超(chāo)人”，原因是他非凡的(de)战略眼光。

1950年，年仅22岁的(de)他以约7000美元创办(bàn)了长江塑胶厂，凭借引进先进技术和持续改进，成为香港塑(sù)胶花行(xíng)业的佼佼者，赢得“塑胶花之王”称(chēng)号。1958年，香港塑胶花市场(chǎng)趋于饱(bǎo)和，而香港地产(chǎn)因为动乱等原因，大幅下跌，李嘉诚(chéng)觉察到地产行业蕴含的(de)巨大商机，靠“收租”的香港地产豪门要垮？二代刚接班就走下坡路……开始转战(zhàn)房地产(chǎn)领域，囤积大量(liàng)房产(chǎn)和(hé)地皮(pí)。

之后，房地产行业大涨，李嘉诚赚得盆满钵满。1971年他创立了长江地(dì)产，次(cì)年更名为长江实业集团有限公(gōng)司(sī)并成功上市，成(chéng)为“华资地产五虎将(jiāng)”之一，奠定(dìng)其地产(chǎn)大亨地位。但如果仅依靠地产，李氏家族并不能成(chéng)为香(xiāng)港家族之首，因为香港的多(duō)数物业在郭(guō)得胜领导的新鸿基地(dì)产旗下。

李氏家族之所以能“称霸”香港家族，得益于李嘉诚的和记公司。1970年代中(zhōng)期，他开始(shǐ)收购九龙仓集团等英资洋行，成为首位入主英资财(cái)团的华人企业家，并将这些打包运作为多元化(huà)集团。

进入90年代，李嘉诚将(jiāng)投资版图扩(kuò)展至全球，涉足电讯(xùn)、能源、基建和零售等领域。之后，李嘉(jiā)诚的地产业(yè)务均划归到长实(shí)集团，而非地产业务均在后成立的和(hé)记(jì)黄埔旗下。

从2000年起，李嘉(jiā)诚通过和记(jì)黄埔扩大了长实的国际业务，特别是在基建、能源和电信领域。

2015年，李(lǐ)嘉诚(chéng)在退休前重组长和系，新公(gōng)司叫长(zhǎng)江和(hé)记实业(yè)有限公司，注册地迁到了开曼群(qún)岛，是长江企业控股有限公司以及和记黄埔的母公司，目前长江和记实业实际控制的资产已达数千(qiān)亿港(gǎng)元(yuán)。尽管转(zhuǎn)型成功，房地产(chǎn)仍在李家商业帝国中占据(jù)举足轻重的地位。

要问李嘉诚在地产行业赚钱的逻(luó)辑是(shì)什么？简单(dān)来说(shuō)就是低位囤积等(děng)时机(jī)。以他操盘御翠园地块为例，该地块由和记黄埔于2001年时以7亿元拿下，当时楼面价格仅1750元/平方米，经过20多年，均价涨至90672.35元/平方米，也就是说，李(lǐ)嘉诚“什(shén)么都不(bù)干”，就赚了(le)几百亿，而这只是他操盘的众多物业中的缩影。

恒隆地产是由陈曾(céng)熙创立(lì)，1948年(nián)，陈曾熙从广州来到香港在永隆银行(xíng)做普通职员，五(wǔ)十年代初，陈曾熙与林汝珩(háng)、陈(chén)德泰及康有为的两位(wèi)侄子，共同踏上了(le)创业之(zhī)路，成立“大(dà)隆建筑公司(sī)”，起初(chū)几(jǐ)人有着共(gòng)同的目标。不过不久，几人就在经营理念上产生分歧，陈德泰选择退(tuì)出，而林汝珩(háng)突然撒手人寰(huán)，于是陈(chén)曾熙开始独立创业。

1960年9月13日，恒隆集团(tuán)应(yīng)运而生，恒隆的诞生地是中环的余道(dào)生行(xíng)，一间不(bù)起眼的办公室，后经数次重要搬迁(qiān)，从旧恒生银行总行大(dà)厦(shà)到上环恒隆大厦，再到铜锣湾恒隆中心，最终落户(hù)于中环(huán)的渣打银(yín)行大厦，恒隆在每一次搬迁(qiān)中逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。

陈(chén)曾熙的(de)成功离不开(kāi)他对多元化经营的前瞻性布局，一方面(miàn)“耕耘”地产行(xíng)业，另(lìng)一(yī)方面涉足非地(dì)产(chǎn)行业，其中多个业务开创了香港的先河(hé)，例如将Hello Kitty、麦当劳等品牌引入香港。

1991年，儿子(zi)陈启宗(zōng)接棒陈(chén)曾熙(xī)，担任恒隆集团董事长，带领恒隆在90年代初敏锐地捕捉到(dào)内(nèi)地(dì)市(shì)场的巨(jù)大(dà)潜力，成(chéng)功在上(shàng)海(hǎi)等地布(bù)局，打造了包括恒隆广场、港汇恒(héng)隆广场在(zài)内的多个地标性项目，随后更(gèng)将恒隆的版图扩展至沈(shěn)阳、济(jì)南、无锡、天津、大连、昆明、武汉和杭州等城市(shì)，实现了从香港到内地的跨越式发展，并逐渐将恒隆地产打造成香港(gǎng)和内地房地产市场的巨头之一。

香港(gǎng)地(dì)产“大哥”新鸿基创始人郭德胜与李(lǐ)嘉诚经历相似(shì)，也是在抗战期间随家人从(cóng)广东逃(táo)到香港。他通过经营(yíng)百(bǎi)货批发起家，并在战后通过制(zhì)衣业迅(xùn)速积累了财富，被誉为“香(xiāng)港洋杂大王”。

到了1963年，战后香港经(jīng)济蓬勃发展(zhǎn)，人口激增，房地产迎来暴涨，郭德胜与李兆基、冯景禧三(sān)人共同成立新(xīn)鸿基，被誉为“地(dì)产三(sān)剑客”。

60年代，由于内地的特殊局势影响(xiǎng)到香港，大量外资撤离，新鸿(hóng)基趁机低价收购(gòu)地产。第二年情况稳定后，新鸿基地产一夜之间(jiān)暴富。

1972年，新鸿基上(shàng)市(shì)，标志着(zhe)“地产三剑客”的分道扬镳。郭得(dé)胜凭借(jiè)对香港房产市场的(de)敏锐判断，快速扩展业务，逐步将公司打造成(chéng)为香港地产界(jiè)的(de)领头羊之一。截至2024年6月底，新鸿基仅在(zài)香港就拥有(yǒu)102万(wàn)平米(mǐ)的(de)办公楼物业组合，内(nèi)地与香港总土地(dì)储备面积达1157万平米。

纵观三大家族的发家史，可以发现他们起步都借助(zhù)了行业发展的“东风”，当(dāng)时香港正处在房地产低谷期之时，而经济也刚开(kāi)始(shǐ)复苏，未来前景(jǐng)一片大好，因此，只要有本金，似乎“闭着眼”买楼，都能涨。而进(jìn)军大陆市场，也是相同的逻辑。不过，赚钱需要“天时、地利、人和”，若大环境处在(zài)下行空间时，赚钱，就会变得异(yì)常(cháng)艰难。

/ “刚上位”就下跌，

“二代”们的(de)生意为什么不好做了？ /

相比(bǐ)于“一代”们的“素人”出身，接棒的“二代”们大多在海外名校接受(shòu)过良好的教育，具备国际化的(de)视野，但在面对复杂多变的房地产市场时，却仍显得力不从心。

2018年(nián)3月，李嘉诚宣布卸任长江和记实业董(dǒng)事会主席(xí)一职，长子李泽钜接棒。在2018年8月，正式接(jiē)掌父亲商业(yè)帝国不足(zú)三个月，54岁的李泽钜交出了自己的第一(yī)份成(chéng)绩单。据披露的财报数据显(xiǎn)示，2018上半年，长江实业收入为241.18亿港(gǎng)元，同比下降19%，当中(zhōng)包括集团收入167.88亿港元及集团摊(tān)占合营企业的收入73.3亿港(gǎng)元(yuán)。

同时，自打他上任以来，就被(bèi)沽空机构盯上，在一(yī)年多(duō)的时(shí)间中，长和股价下跌近25%，市值蒸发超千亿港元。直至今(jīn)日，长和股价依旧萎(wēi)靡不振，在30港元左(zuǒ)右徘徊，无(wú)力再回到历(lì)史(shǐ)高点的60左右。

与父亲充(chōng)满 “野心”和对(duì)新(xīn)行(xíng)业大(dà)展拳脚去尝试的(de)策(cè)略不同，李泽钜更倾向于(yú)保守，外界评(píng)论他更像一个(gè)“守业者”，而非“创业者”。他曾多次在业绩会上表示(shì)，自己更(gèng)关注投资(zī)的(de)税后回报率。

在香港地产业开始回落(luò)前(qián)，李氏家族就将(jiāng)业务重心从香港和内地(dì)，转移至国外。李泽钜上任(rèn)后，延续父亲的策略。

不过，虽然李泽钜在欧美各地的投资野心勃勃，但还是多次折戟，而这种事情在李嘉(jiā)诚(chéng)在任期间是根本无(wú)法想象的。

例如，2018年，长实发布公告(gào)称，130亿澳元(约合760亿港元)收购澳大利亚天然气管道公司APA Group的(de)实施协议已终止，长和系公司将不会继续进行收购事项，2019年5月 8日，长和旗下Vodafone Hutchison Australia(VHA)宣布，将联同(tóng)TPG电(diàn)讯公司，就双(shuāng)方的合并计划(huà)申请遭澳洲(zhōu)竞争及消费者委员会(huì)否决，采取法律行动，向联邦法院提出上诉。

在中国抛售房(fáng)产而转战欧美后，李氏家族(zú)的“热脸(liǎn)”怕是贴到了“冷屁股”。而近几年，李(lǐ)泽钜的压力丝毫没有减少(shǎo)。在过去一(yī)年中，长实获得472亿(yì)港元收入，同比减少了16.1%，净利为173亿港元，同比(bǐ)下跌18.7%。其中，物业销售仅贡(gòng)献131.5亿港元，占(zhàn)比不达三成。

这里面还包括一笔巨额“订金”收入。而做为靠(kào)地产起家的(de)长实，在2023年竟一(yī)块地也没有(yǒu)入手，倒是以48亿港(gǎng)元现金，收(shōu)购了Civitas全部股份，这是(shì)一(yī)家(jiā)“二房东”公司，从各处寻觅合适的房子，签订租约，翻新(xīn)修理，再(zài)租给弱势成年人，提供护理服务，从政府机构处赚取服务(wù)费(fèi)。与此前购买楼盘，运作交易的方式相(xiāng)比，这(zhè)活可轻松多了。不怪业内对李泽钜的评价是(shì)在推盘能力方面远不如新鸿基地产。

而恒隆(lóng)地(dì)产则在今年1月迎来了第三代掌门人—陈启宗之子陈文博。刚执掌集团半年的他，就面临着严峻考验，净利润下滑，股价下跌。靠“收租”的香港地产豪门要垮？二代刚接班就走下坡路……p>

一向(xiàng)被视为“现金奶(nǎi)牛”的上海恒隆(lóng)广场，上半年的租金收入和租户销售额同比下跌8%和23%。办公楼(lóu)方面，上海恒(héng)隆广场两座甲级办公楼收入(rù)同比下跌7%，出(chū)租(zū)率亦下降(jiàng)10个百分点至88%。

陈文博对此做(zuò)了解释，简(jiǎn)单来说，就是(shì)大环境不行，此前(qián)只做高端楼盘(pán)和物(wù)业的策略行不通了。

在现实面前，陈文博不得不(bù)低头，将战略调整(zhěng)为不再局限(xiàn)于高端商业地产领域，而是逐渐向(xiàng)多(duō)元化方(fāng)向发展，并优化租户组合，提升商场的吸引力和(hé)客流(liú)量。同时，恒(héng)隆在内(nèi)地和香港继续推进(jìn)新项目的开发和运(yùn)营，如杭州恒(héng)隆广场(chǎng)和上海恒隆广(guǎng)场的扩(kuò)容项目，以期在未来(lái)市场回(huí)暖时占据有利位置。

不过，从今年的数据(jù)情况来看，陈(chén)文博的这一策略似乎并未(wèi)奏效，目前，陈文博正在收缩投(tóu)资(zī)，以更审(shěn)慎的态度做房(fáng)产投资，或许(xǔ)对于陈(chén)文博守业能力的考验才刚刚开始。

新鸿基(jī)地产与长实和恒隆不同，在业务上，由于三个儿子(zi)都挺争气，因(yīn)此新鸿基一(yī)直(zhí)保持着稳(wěn)健的发展。其家族风险来自(zì)于家庭争斗。

正(zhèng)所谓“成也萧何败萧何”，正是(shì)因为三个儿子能力相当，所以谁也不(bù)服谁，在父亲去世后，“三(sān)子夺(duó)嫡”大战便开启(qǐ)了，在(zài)历经(jīng)十年，长子郭炳湘去世后，这场闹剧在收尾，最终(zhōng)由三子郭(guō)炳联继任。

或许郭炳联继承了父亲的眼光和头脑，在上半年不景气(qì)的环境中，其营收仍保(bǎo)持增长，尤其在内地市(shì)场，新(xīn)鸿基的(de)表现尤为突出。公司推(tuī)出的上海滨江凯旋门和杭州国际金融中心等项目均取得了不俗的销售成绩(jì)。此(cǐ)外(wài)，新鸿基还通(tōng)过优化物业投资组合和强化(huà)租金收入(rù)，保持了公司财(cái)务的稳健性。

但也仅仅是维持现状，想再找回祖上那种“突飞猛进(jìn)”的感觉，还(hái)是很难(nán)。

“一(yī)代”们“顺风(fēng)顺水”借“东风”，“二代”们(men)有的激进、有的保守，有(yǒu)的能“硬控”未来，而有的在等待机遇，对于未来，三大家族策略各(gè)有(yǒu)不(bù)同，但守业的艰难依然相同(tóng)。

/ 靠“收租”的香港地产豪门要垮？二代刚接班就走下坡路……nt cms-style="font-L strong-Bold align-Center">探索？衰落(luò)？

三大(dà)家族的下(xià)一轮风光在何方(fāng)？ /

市场在变，早已不是下行囤楼，上涨卖出就能(néng)赚钱的简单逻辑了。面(miàn)对大陆与香港房地产(chǎn)市场环境的变化，长实集团、恒隆地产、新鸿基地产这三大家族企(qǐ)业，也正积极(jí)寻求转型之路。

他们开始调整业务结构，减少(shǎo)对传统住宅开发的依赖，加大在(zài)基建、商业地产、酒店、零售等领域的投入。同时，也在积极探索新的增长点，如科技、环保(bǎo)、健康等前沿领(lǐng)域，希望通过技术创(chuàng)新和跨界合作，实现企业的可(kě)持续发展。

已退休的李嘉诚并(bìng)没有闲着，开始“玩”起了AI。值得一提(tí)的是，早在2012年李嘉诚就投资了大模型赛道(dào)的明星公司DeepMind。随着(zhe)新一轮AI技术浪潮(cháo)的兴起，他的AI投资力度逐渐扩大。进入2022年，他的投资项目中，有超过七成与AI相关，在三大(dà)家族中，可以说，李氏(shì)家族是“玩(wán)的最花”，最无惧未来的。

除(chú)了此之外，李氏(shì)家族(zú)还掌握着英国40%的电信市场、7%的供水市场、约830万户家庭以上的电力供应(yīng)、以及大(dà)量的天然气、地产、商场、码头(tóu)等(děng)产业(yè)，通过这些领域的布局，意图分散了香港和大陆地产投资(zī)的风险。

恒隆(lóng)地产(chǎn)则除了对主营业务“更新迭代”之外，似乎并没有(yǒu)其它跨界(jiè)动作，新掌(zhǎng)门人陈文博在致股东(dōng)函中表示：尽管内地消费市场近期放缓(huǎn)，但管理层(céng)认(rèn)为消费者追求高品质生活的趋势未变，奢侈品及(jí)优质(zhì)服务需求犹存，此乃恒隆(lóng)业(yè)务(wù)优势。管理层将积极应对市(shì)场变化，减轻其(qí)影(yǐng)响。

而新鸿基地产则不仅专注于(yú)房地产开(kāi)发(fā)，还积极拓展(zhǎn)多元化(huà)业务布局(jú)，涵盖港(gǎng)口及相关服务、零售、基建、能源、科(kē)技、医疗(liáo)保健、电讯(xùn)、财(cái)务及投(tóu)资等多个板块，对于本(běn)身业务就相对稳定的它，其(qí)它领域的拓展不(bù)过(guò)是“双保险”罢了。

在国际化方面，“二(èr)代(dài)”们并未停下脚步。如继续拓展海外市场，特别是东南亚(yà)、欧洲等新兴市场，以分散(sàn)风险(xiǎn)，寻找新的发展机遇。同时，他(tā)们也(yě)加强了对内地市场的关注(zhù)，利用粤港澳大湾区等区域(yù)发展的契(qì)机，加强与(yǔ)内地的合作与交流。

虽然老牌香港房企和“二代”们正面临盈利下(xià)滑和(hé)市场挑战，但都在努力创造(zào)机会，等待“回暖”的机遇(yù)。

“一代”们借助时代的红利，完成了产业奠基，大赚(zhuàn)特(tè)赚。尽管“二(èr)代们”学历更高，视野更广，但所(suǒ)处的环境，远比那时复杂，想学着祖辈吃一口房地产的大肥肉，并不现实(shí)。虽然他(tā)们对于未来仍旧看好，但眼下(xià)的困难如何度过，如何扭转(zhuǎn)营收颓势，才是当务之急(jí)。

创业不(bù)易，守业更难，中国香港三大房产(chǎn)豪门，此刻应(yīng)该比普(pǔ)通人更深刻理解这句(jù)话的含义。

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